监管难题：吃拿卡要成了一些业委会的“潜规则” 
 
  
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    问题一 

   催生腐败：物业给业委会成员发工资 

    当业主委员会决定换掉物业公司时，白下区某小区开始变得混乱起来。 

    “3个大门无人看管，垃圾无人清扫。"退休在家的宁女士等业主目睹此情，实在坐不住了，铁下心要把业主委员会一班人"弹劾"掉。 

    之前，他们已耳闻业主委员会从物业公司拿工资、报销一些费用等违规行为。“适当的腐败，我们还能容忍，但把小区搞得不安宁，就太过分了。”宁女士说，“我们整整花了8个多月时间，终于对业主委员会进行了成功改选。"    改选后，宁女士成了新一届业主委员会主任，这也使得她了解到更多的上一届业主委员会的违规情况。 

    “业委会成员吃、拿、卡、要，物业公司稍有不从，就以解聘相要挟。”宁女士说，“小区上一届业主委员会成员中有律师、官员、高校老师，总体素质比较高，出现这样的结果令我们老同志大跌眼镜。” 

    由于在法律上，业主委员会可以代表业主解聘物业公司，使得一些业主委员会有着自己单独的利益需求，以解聘物业公司为要挟来获得不正当的利益。“为了生存，物业公司有时候还得首先满足这些业主委员会的要求。”鼓楼区物业管理办公室孙芳强说，“据了解，不只是南京，就是全国各地也是这样，物业公司私下给业主委员会好处，已成为普遍现象。” 

    江宁某小区物业公司工作人员透露，“这次业主委员会急着要炒我们，主要原因是我们没有满足他们的额外要求。他们开会要到星级酒店，还要我们每年提供他们1万元的活动经费。" 

    原长阳花园小区业主、南京邮电大学政治经济学副教授褚毅平说，“以前，我一直认为业主委员会是一个只讲奉献不讲索取的机构。自己参与进去后，才发现业主委员会权力很大。物业公司的去留、公共部位的收益支配等等，都掌握在业主委员会手里。权力失去监督，必致腐败。” 

    虽然改选业主委员会的行动已失败，但长阳花园小区陈女士等业主依旧没有气馁，“我们不认为这是失败，只是业主委员会拒不认可业主要求改选的票数。我们一直在向有关行政部门反映，要求督促业主委员会改正。”鼓楼区物业管理办公室工作人员对此也很无奈，“业主委员会是一个民间自治组织，我们对它只是一般的指导与监督。如果业主委员会不接受监督，我们除了上门做工作，也没有更好的办法和手段。”如今，在南京，业主闹“革命”的小区越来越多，但真正“革命”成功的少之又少。“对业主委员会监督上，现行的法规还有许多空白点。”南京市房产局物业管理办公室张汛石说。      

    问题二 

    独揽大权：业委会不认可，业主也没辙 

    长阳花园小区，并不像名字那样充满阳光，从2005年 1月业主委员会成立到现在，部分业主与业主委员会的矛盾阴霾一直笼罩着小区。关于业主委员会成立的合法性问题，始终存在着争议。业主委员会一位委员表示，"我们成立是严格按照法律程序来的，而且获得行政部门备案认可。"而业主陈女士怀疑道："当时小区入住不到 200户人家，却有600张选票，完全是业主委员会自己搞的，缺少监督。""我们很快征集了20%以上的业主签名，要求召开临时业主大会。"陈女士说，"在拖了一段时间后，业委会同意于 2006年10月底召开会议。"会议按时召开了，但在业主表决的票数统计上产生了分歧。"由于业委会干扰会议的小动作很多，349位业主将填好的票直接交给了前来维持秩序的民警。"陈女士说，"经过长阳社区和派出所民警现场鉴证，共有450位业主参加大会，其中318位业主同意改选业委会。按照规定，业主委员会应接受这一结果，并主动交出业主委员会公章。"但业委会却只统计、认可票箱里的101票。业主委员会一位委员说，"改选是严格按照规定的程序来的，没有投入票箱里的肯定不能计。"陈女士忧心地说，"如果连街道社区、派出所现场鉴证的表决结果，业主委员会都敢不承认，以后谁还有能力改选业主委员会？"      

    问题三 

    一意孤行：业委会成了小区麻烦制造者 

    江宁区上海明珠花园小区的业主难以忘记去年 7月 1日两家物业公司保安在小区大门口站岗的情景。起因很简单：在物业管理委托合同快到期前几个月，业委会决定不再续聘原物业公司，而是与一家新物业公司签订了合同。这一行为，遭到了部分业主和老物业公司的强烈抵制。由于局面僵持不下，业委会又不同意召开业主大会，最后在区房产局的指导下，一些热心业主自发成立了业主大会临时筹备小组，并征得了 20%以上业主的签名。就在此时，业委会突然表示会组织召开业主大会。"因为业委会的合法地位，临时筹备组停止了工作。”业主李先生说，“但就在离物业交接还有 2天时，业委会决定不召开全体业主大会，6名委员中也有 4人辞职。"临时筹备组再接手召开业主大会，时间上已来不及，以至 2家物业保安同时站岗。为了顺利解决此事，有关行政部门多次出面协调，最后新的物业公司退出，由原来的物业继续管理。"这次风波后，全体业主大会始终没能召开，新的业主委员会自然无法诞生。"业主李先生说，"现在大家觉得没有业主委员会的日子过得挺好，有什么重大问题，可以临时成立组织，事情解决完了就解散。这样就不会存在谋私的现象，业主的权利也不至于受到损害。" 

    问题四 

    法规缺失：业委会成员不辞职很难改选 

    南京市房产局物业管理办公室张汛石说，“除非业主委员会成员集体辞职，否则，你很难推动改选。”张汛石说，业主委员会作为业主大会的常设机构，很大程度上起到了维护业主权利的作用，但由于现有的法律法规对其法律地位规定不明确，同时又因为没有自有经费而不具有独立的法人资格，因此业主委员会不具有对外独立承担民事责任的能力。我国法律在赋予业主委员会相当大的权力的同时，却没有规定相应的有效的监督机制，这就是一些业主委员会能长期不倒的根本原因。鼓楼区物业管理办公室孙芳强说，“我们可以去小区督促业主委员改选，也可以上门现场监督，但业主委员会借故软拖，我们也不好强制执行。业主委员会只要把公章握在手里，一日不交，改选就无法最后实现。”（刘向红）（据《现代快报》报道）

业委会成了小区麻烦制造者 

业委会，有正经事的不愿干，太麻烦， 但是到了心术不正的人手里，就可以放大手中的权力，可以呼风唤雨，制造麻烦来捞便宜。

[对话人物]李泽顺，60岁，四川省某电信企业退休干部。2004年从成都来南京市奥体新城清竹园小区居住，2005年9月当选为小区业主委员会主任。     

 记者：许多小区业主委员会成立后，做的第一件事便是炒掉物业，你们是不是也有过这样的打算？ 

    李泽顺：业主委员会刚成立时，的确有一些业主提出换掉物业，但我们没有答应。业主有时候情绪化，想法不一定正确，但业主委员会不可以不假思索不进行调查就随便行动。我们首先搞清楚业主为什么要换物业，有多少业主想换物业？经过上门调查，只有不到10%的住户要换物业，而且这部分住户都是因为与开发商或物业发生过矛盾或纠纷。业主委员会不可能满足所有业主的要求，只能维护绝大多数业主利益。调查结束后，我们拒绝了这一小部分业主的要求，并反复做工作，要他们顾全大局。 

    记者：你们是怎么化解业主与物业公司之间矛盾的？ 

    李泽顺：成立业主委员会，不是与物业对着干，而是维护绝大多数业主利益。我们业主委员会与物业的关系，可以用10个字概括，那就是"平等、监督、沟通、协调、共建"。当业主与物业发生矛盾时，首先要搞清楚矛盾的根源在什么地方，然后才能"对症下药"。 

    举个例子：物业费难收的问题。一次，我和物业公司负责人说，你们找一个"钉子户"，我去试试看。他们便找了一户2年不交一分钱物业费的。一起上门时，物业公司人员刚走到门口，迎头就被那户主人一顿大骂。原来，这户人家房子漏水，主人报修后，开发商和物业公司互踢皮球，主人一气之下便拒交物业费。弄清症结后，大家共同协商，理清责任，主人最终爽快地把拖欠2年的物业费一次性补交齐。

业委会呢，很多业主有自己的正经事干，回家就是休息，不愿干这些罗嗦事的，全靠热心人来干。
可是有些闲人想牟取私利的，利用业委会这个名义，来卡物业公司，贪小便宜，不但可以交管理费、停车费，主任、副主任每月还有1500元补助，吃惯甜头，拿它当职业来干，无事生非，成为小区麻烦制造者，对物业公司，它自称代表业主，对单个业主，它自称是大家选举的，而换届选举呢，又规定必须是在上届业委会组织下进行。如果美国总统是克林顿搞换届，那下一任肯定是他老婆希拉里了。所以，如果前任想霸着位子不退出，业主毫无办法。
羊毛出在羊身上，对业主和物业来说，都不是个好事。
可惜现在还没有引起政府的重视。