测评观点

据花样年·花港项目各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，片区经济环境优越，知名企业开发，竞争产品少。

主要优势和机遇

n 据市场因素，项目宏观环境运行平稳，区域同类产品供应少，区域商务活动频繁，带动需求；

n 据企业因素，规模企业，跨地区经营、拥有多种物业开发经验，特别在商务、小户型产品有优良的开发业绩；

n 据项目因素，项目为中小户型、商务类公寓，能准确迎合市场需求；

n 据区域因素，项目配套相对完善，周边经济、商务活动量不断上升。

主要风险和挑战

n 据市场和企业因素，市场宏观调控力度加大，紧缩性货币政策对市场销售特别是投资类需求产生一定影响；

n 据项目和区域因素，项目定价略高，销售去化率相对较低。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目

指标基准日：2008年5月20日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，深圳花样年花港最终综合测评得分为7.76。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

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中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月